As assembleias de condomínio são pilares da gestão e decisão coletiva em qualquer empreendimento habitacional. Elas servem como o principal fórum para discussão e votação sobre uma variedade de assuntos que afetam a vida diária dos condôminos.
Este artigo visa desvendar os diferentes tipos de assembleias que ocorrem em um condomínio, explicando suas funções, processos de convocação e participação, e como cada uma afeta o funcionamento do condomínio.
Assembleia Geral Ordinária (AGO): Uma Obrigação Anual
A assembleia ordinária é uma reunião anual obrigatória, prevista no artigo 1.350 do Código Civil.
Seu propósito principal é deliberar sobre questões rotineiras do condomínio, como:
- A aprovação do orçamento para as despesas do ano seguinte;
- A prestação de contas do síndico e…
- Em muitos casos, a eleição do síndico e de outros cargos do corpo diretivo;
- Também é comum que alterações no regimento interno sejam discutidas e votadas durante essas reuniões.
Esses itens da pauta acima devem ser priorizados e qualquer outro assunto deve ser discutido e aprovado em outra assembleia. Não que seja proibido, mas simplesmente para que a assembleia não fique longa demais.
Estes itens já costumam tomar um bom tempo e os síndicos devem zelar pelo bem estar dos condôminos fazendo com que as assembleias sejam um encontro necessário e prazeroso.
A Importância da Assembleia Ordinária para a Transparência
Esta assembleia é crucial não apenas para a administração financeira do condomínio, mas também para garantir a transparência e a participação democrática dos condôminos nas decisões que afetam a todos.
É uma oportunidade para que os moradores revisem e discutam as despesas realizadas, planejem as futuras e expressem suas preocupações ou sugestões para a melhoria do condomínio.
Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Resposta a Necessidades Urgentes
Ao contrário da AGO, a AGE não tem periodicidade fixa, sendo convocada para tratar de questões urgentes ou extraordinárias que surgem inesperadamente.
Tais questões podem incluir reparos imprevistos, mudanças significativas nas políticas do condomínio ou situações de emergência e é regulamentada pelo artigo 1.355 do Código Civil.
Essa flexibilidade permite uma resposta rápida a situações que exigem atenção imediata.
Assembleia de Instalação/Constituição (AGI): A Fundação do Condomínio
A assembleia de constituição é única. É a primeira que acontece em um novo condomínio.
Normalmente realizada quando o condomínio é entregue pela construtora, esta reunião define as bases administrativas e operacionais do empreendimento.
Aqui, são discutidos tópicos essenciais como:
- A aprovação orçamentária inicial;
- A eleição do corpo diretivo que normalmente é composto por síndico, subsíndico e conselho;
- A eleição de uma comissão para receber o condomínio juntamente com o Síndico.
- E a AGI também costuma discutir e aprovar recurso para a inscrição do CNPJ e a contratação de seguro obrigatório.
Processo de Convocação das Assembleias
A convocação para qualquer tipo de assembleia deve ser feita de forma clara e abrangente, garantindo que todos os condôminos estejam devidamente informados sobre a reunião e seus objetivos. Esta etapa é crucial para a participação efetiva e para a legalidade das deliberações que ocorrem durante a reunião.
No edital de convocação deve conter todos os itens de pauta que serão discutidos/votados, pois é com base nesses itens de pauta que os condôminos decidem participar ou não.
Por esse mesmo motivo, nada poderá ser votado que não esteja como item de pauta. Se isso acontecer, haverá um bom motivo para que esse item ou até mesmo a assembleia seja anulada.
Quórum para Decisões
O quórum necessário para as deliberações varia de acordo com a natureza da decisão.
Por exemplo, para obras necessárias, a maioria dos presentes é suficiente, enquanto para alterações na convenção, é necessário um quórum de 2/3 de todos os condôminos.
Direitos de Participação e Votação
Todos os condôminos têm o direito de participar das assembleias, mas há restrições de voto para condôminos inadimplentes.
Eles podem estar presentes, mas não têm permissão para votar ou influenciar nas deliberações.
Esta prática é reforçada por decisões judiciais e tem como objetivo manter a equidade entre os condôminos.
Participação dos Condôminos
Todo condômino tem o direito de participar das assembleias, mas condôminos inadimplentes podem apenas assistir sem direito a voto.
Representação nas Assembleias
Se um condômino não puder comparecer, pode ser representado por um terceiro com procuração legal.
Assembleias Virtuais: Uma Nova Realidade
As assembleias virtuais, facilitadas pela tecnologia, podem e devem ser realizadas. Hoje não é mais necessário que esteja previsto na convenção do condomínio porque existe uma lei que garante a legalidade, é a lei 14.309/2022.
Oferecer aos condôminos a oportunidade de participar da assembleia de forma presencial ou online, possibilita aumentar consideravelmente o número de presentes.
Preparação para uma Assembleia
Antes de qualquer assembleia, é essencial preparar e distribuir a pauta com antecedência respeitando o prazo mínimo previsto na convenção , permitindo que os condôminos se preparem para as discussões.
Durante a assembleia, é importante manter a ordem, permitindo que todos os presentes possam expressar suas opiniões e votar nas deliberações.
Compreender os diferentes tipos de assembleias de condomínio é essencial para uma gestão democrática e eficiente. Elas proporcionam um espaço para discussão, tomada de decisões coletivas e resolução de problemas.
No próximo artigo do blog, exploraremos “Qual a diferença entre um síndico morador e um síndico externo”, um tema vital para entender as nuances da gestão condominial.
Mantenha-se informado para uma gestão mais eficaz do seu condomínio!
